Własność wpisana

Tajemnice ksiąg wieczystych. Kupując nieruchomość warto sprawdzić, co zawiera księga wieczysta. Kto jest wpisany jako właściciel? Czy nie jest obciążona długami - prawami na rzecz osób trzecich? Czy nie figurują w niej inne osoby, które mogą rościć pretensje do nabywcy? Nie wszyscy wiedzą gdzie można sprawdzić księgi i jak dokonać zmian wpisu. Na ten temat mówił podczas telefonicznej konsultacji, sędzia JACEK SOBCZYŃSKI z Sądu Rejonowego w Katowicach.

- Matka zostawiła testament, napisany ręcznie, w którym przekazała nam dom. Jest nas troje rodzeństwa. Co mamy teraz zrobić, by zmienić zapis w księdze wieczystej?
- Najpierw trzeba złożyć w sądzie rejonowym wniosek o stwierdzenie nabycia prawa do spadku. Mając prawomocne orzeczenia można zwrócić się do Wydziału Ksiąg Wieczystych o zmianę wpisu i umieszczenie w księdze nowych właścicieli nieruchomości.

- Parę lat temu dokonaliśmy podziału majątku i spłaciliśmy udziały dzieciom. Nam została niewielka działka ze starym domem. Chcemy go rozbudować. Wystąpiliśmy do Urzędu Gminy o zezwolenie na rozbudowę. Tymczasem urząd zawiadomił o tym nasze dorosłe dzieci, bo są wpisane do księgi wieczystej. Dlaczego?

- Urząd przed wydaniem zezwolenia budowlanego zwraca się do wszystkich współwłaścicieli. Dokonując podziału majątku i spłacając swoje dzieci czyli spadkobierców należało dokonać działu spadku tak, by dom i działka przypadły państwu. Na tej podstawie winniście państwo sporządzić wpis do księgi wieczystej. Jeśli tego nie zrobiono, to urząd postąpił prawidłowo.

- Mam mieszkanie własnościowe, spółdzielcze, dla którego chcę założyć księgę wieczystą. Czy to możliwe i gdzie załatwia się formalności z tym związane?

- Zgodnie z aktualnymi przepisami jest to możliwe, ale praktycznie konieczne tylko w jednym przypadku. Jeżeli mieszkanie spółdzielcze, własnościowe ma stanowić zabezpieczenie kredytu bankowego. Wówczas musi być założona księga dla takiego lokalu, by wpisać w niej obciążenie - hipotekę. W pozostałych sytuacjach założenie księgi nie jest potrzebne. Spółdzielcze mieszkanie własnościowe można zapisać w testamencie, sprzedać, podarować bez względu na to czy jest założona księga wieczysta, czy też nie. Wniosek o założenie księgi należy złożyć w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych właściwym według miejsca położenia lokalu. Należy dołączyć przydział lokalu, zaświadczenie ze spółdzielni, w którym powinny być informacje o osobie uprawnionej do lokalu, o jego powierzchni i wartości oraz dane dotyczące gruntu, czy budynku.

- Jestem współwłaścicielem gruntu wraz z siostrą. Teraz chcemy dokonać podziału nieruchomości. Czy trzeba założyć nową księgę, czy tylko zmienić wpis w dotychczasowej?
- Jeżeli znosi pan współwłasność sądownie lub notarialnie, to trzeba wydzielić działkę należną panu i założyć nową księgę, wpisać nowego właściciela. W starej księdze trzeba dokonać korekty zapisu, usuwając pana nazwisko, jako współwłaściciela.

- W 1998 r. złożyłam wniosek o przekształcenie wieczystego użytkowania we własność gruntu, na którym stoi mój dom. Urząd gminy wyraził zgodę, otrzymałam stosowne dokumenty o zmianie zapisu w księdze wieczystej. Niedawno dostałam pismo z urzędu informujące mnie, że zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 12 kwietnia tego roku sytuacja wraca do poprzedniego stanu prawnego. Czy to możliwe?

- Na razie nic się nie zmienia, bo jest pani wpisana w księdze wieczystej jako właściciel. Jeżeli urząd zechce skorygować poprzednią decyzję to musi wznowić postępowanie, potem zwrócić się do sądu o zmianę wpisu. Pani przysługuje prawo odwołania się od takiej decyzji do Kolegium Odwoławczego przy Sejmiku Samorządowym, zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego. Tak więc obawy wydają się przedwczesne, ponieważ ta decyzja jeszcze nie została wydana
- Kupiłem działkę od osoby prywatnej. Jestem jej trzecim właścicielem. Teraz dostałem pismo z sądu informujące mnie, że nastąpi zmiana wielkości powierzchni działki. Czy to możliwe, by po sprzedaży dokonywać zmian? Kto ma takie prawo?
- Radzę sprawdzić w księdze wieczystej, kto i kiedy wniósł zmianę do poprzedniego zapisu. Zdarza się, że wielkość działki nie jest zgodna ze stanem faktycznym i wtedy możliwa jest korekta. Jako właściciel ma pan prawo odwołania.
- Kto ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych?

- Księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo wglądu do zapisu. Przeczytać księgę można tylko w budynku sądu, w obecności urzędnika. Nie wolno wynosić jej na zewnątrz. Natomiast dokumenty towarzyszące księdze nie są jawne. Udostępnia się je tylko osobom, które mają interes prawny oraz prokuratorom, notariuszom, sądowi. Dokumentów nie udostępnia się przedstawicielom agencji nieruchomości, chyba że przedstawią pełnomocnictwo od właściciela.
- Czy agencja nieruchomości może uzyskać odpis z księgi wieczystej bez zgody właściciela?

- Nie, odpis z księgi może otrzymać tylko właściciel lub osoba posiadająca interes prawny np. wierzyciel. Przedstawiciel agencji musi mieć pisemną zgodę właściciela, na uzyskanie odpisu z księgi nieruchomości.

- Ojciec zmarł 10 lat temu, pozostawił domek jednorodzinny. Matka też już nie żyje. Siostra zrzekła się swojej części na moją korzyść. Ja mieszkam w tym domu, od wielu lat. Niedawno się ożeniłem i chciałem zameldować żonę. Urząd mi odmówił, bo nie jestem właścicielem, w księgach figuruje ojciec. Czy najpierw mam załatwić sobie prawo własności? Ile to kosztuje?
- Jeżeli ma pan stwierdzenie nabycia prawa do spadku oraz zrzeczenie siostry na pana korzyść działu spadku, to sąd na pana wniosek wpisze w księdze wieczystej własność. Musi pan jednak określić wartość nieruchomości według cen rynkowych, bo od tego zależy wysokość kosztów sądowych. Dopiero po dokonaniu tych formalności, przedstawi pan akt własności budynku urzędowi, który wyda decyzję na zameldowanie żony.
- Kilka lat temu wykupiliśmy od firmy, w której mąż pracował mieszkanie. W akcie notarialnym zapisano, że kwotę mamy spłacić w ratach w ciągu 5 lat. Spłaciliśmy połowę, ale firma ogłosiła upadłość. Otrzymaliśmy pismo od syndyka, wzywające nas do zapłaty pozostałej części, jednorazowo w wyznaczonym terminie. Czy to słuszne?

- Niestety upadłość firmy powoduje wymagalność spłat wierzytelności przysługujących upadłemu. Syndyk masy upadłości ma prawo domagać się natychmiast pieniędzy, które należą się upadającej firmie. Jeśli nie wpłacicie państwo w wyznaczonym terminie żądanej kwoty, to syndyk może skierować sprawę do sądu. Sytuacja jest dla lokatorów-dłużników niekorzystna.

- Ojciec zapisał w testamencie nieruchomość mnie i mojej żonie. Oboje zostaliśmy wpisani w księdze wieczystej, jako współwłaściciele. Żona wyjechała za granicę, a 5 lat temu przeprowadziliśmy rozwód. Domem zajmuję się tylko ja i ponoszę wszystkie koszty jego utrzymania, ale ona nadal jest w księdze wieczystej jako współwłaścicielka. Czy mogę starać się o jej wykreślenie?

- Prawomocne orzeczenie rozwodu nie pozbawia współwłasności. Trzeba domagać się jej zniesienia w trybie sądowym albo notarialnie. Dopiero po uzyskaniu korzystnego orzeczenia sądu, albo zawarcia aktu notarialnego, na mocy którego nabędzie pan całą nieruchomość, można zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o skreślenie nazwiska byłej żony z księgi.

Notowała:

podpis: Na pytania Czytelników odpowiadał sędzia Jacek Sobczyński.