Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Jak wykupić mieszkanie spółdzielcze. Przygotuj i złóż wniosek

Paweł Patora
Jeżeli posiadasz lokatorskie spółdzielcze prawo do mieszkania, masz duże szanse, by otrzymać to mieszkanie na własność za grosze. W dzisiejszym poradniku podsumowujemy dotychczas publikowane informacje - podpowiadamy, ...

Jeżeli posiadasz lokatorskie spółdzielcze prawo do mieszkania, masz duże szanse, by otrzymać to mieszkanie na własność za grosze. W dzisiejszym poradniku podsumowujemy dotychczas publikowane informacje - podpowiadamy, jak szybko załatwić formalności.


Spiesz się

W najlepszej sytuacji są obecnie ci, którzy zajmują mieszkania spółdzielcze. Jeżeli twoja spółdzielnia spłaciła zaciągnięte kredyty, to za wykupienie mieszkania zapłacisz kilkadziesiąt, a co najwyżej kilkaset złotych. To okazja jakiej nie było. Spiesz się, aby z niej skorzystać. Może się bowiem zdarzyć, że żywot nowej ustawy nie będzie długi. Posłowie SLD zapowiadają zaskarżenie jej do Trybunału Konstytucyjnego!


Teraz jest drogo

Jeżeli na podstawie dotychczasowych przepisów chciałbyś wykupić na własność mieszkanie spółdzielcze, do którego masz prawo lokatorskie, to musiałbyś wpłacić spółdzielni m.in. różnicę pomiędzy wartością rynkową mieszkania, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego lub jego części. Jeżeli przy budowie mieszkań spółdzielnia skorzystała z pomocy budżetu państwa lub z innych pieniędzy publicznych, to cena, za jaką możesz wykupić mieszkanie, może być zmniejszona o połowę części tej pomocy przypadającej na twoje mieszkanie. Ale i tak musiałbyś zapłacić za nie kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Dlatego nie spiesz się. Te niekorzystne zasady będą obowiązywały już tylko do końca lipca. Później wykupienie na własność tego samego mieszkania spółdzielczego będzie kosztowało dosłownie grosze. Została już bowiem uchwalona przez parlament nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Do tego, aby stała się obowiązującym prawem, potrzebny jest tylko podpis Prezydenta i opublikowanie jej w Dzienniku Ustaw. Wszystko wskazuje na to, że wejdzie w życie, zgodnie z założeniami projektodawców, 31 lipca.


Będzie tanio albo gratis

Jeżeli po wejściu w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zechcesz uzyskać na własność mieszkanie spółdzielcze, do którego teraz masz prawo lokatorskie, wtedy będziesz musiał wpłacić jedynie:
• przypadającą na ciebie część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami i innych zobowiązań spółdzielni zaciągniętych w celu sfinansowania kosztów budowy,
• nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na twój lokal, jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy finansowej podlegającej odprowadzeniu do budżetu,
• zaległe opłaty czynszowe (jeżeli masz takie zaległości).
Większość spółdzielni mieszkaniowych spłaciła już kredyty zaciągnięte w latach 70. lub 80. na budowę mieszkań. Jeżeli i twoja spółdzielnia je spłaciła, a ty nie masz długów z tytułu comiesięcznych opłat za użytkowanie mieszkania, to nowe zasady pozwolą ci wykupić mieszkanie spółdzielcze na własność jedynie za nominalną kwotę umorzenia części kredytu lub dotacji odprowadzonej do budżetu. W praktyce jest to od kilku do kilkuset złotych. Jeśli akurat tak się zdarzyło, że twoja spółdzielnia nie korzystała z dotacji lub kredytu odprowadzanego do budżetu, to masz szczęście. Właścicielem mieszkania staniesz się za darmo.
Będziesz musiał tylko zapłacić 234 zł notariuszowi i 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Nie wiadomo jeszcze jak będzie rozwiązana sprawa podatku od nabycia nieruchomości czyli mieszkania, do którego wcześniej przysługiwało jedynie lokatorskie prawo spółdzielcze. Biuro prasowe Ministerstwa Finansów jeszcze tego nie wie.


Dlaczego warto wykupić

Jeżeli masz lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wtedy właścicielem mieszkania jest spółdzielnia i bez jej decyzji nie możesz wykonać praktycznie żadnego ruchu związanego z tym mieszkaniem. Nie wolno ci takiego lokalu sprzedać, podarować, czy zapisać w spadku, bo po prostu on nie jest twój. Zgoda spółdzielni jest potrzebna także na wynajęcie takiego mieszkania lub na jego zamianę.


Po to, abyś mógł swobodnie dysponować mieszkaniem, musisz albo

• wykupić je na własność, albo
• uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.
Jeszcze ponad trzy lata temu różnica między własnościowym prawem do lokalu, a pełną własnością polegała m.in. na tym, że własnościowe prawo mógł posiadać wyłącznie członek spółdzielni mieszkaniowej, natomiast właściciel wyodrębnionego mieszkania nie musiał należeć do spółdzielni. Przepis ten już nie obowiązuje.
Nadal jednak wykupienie lokalu od spółdzielni na własność wymaga:
• decyzji zarządu o wyodrębnieniu lokalu i przeznaczeniu go do sprzedaży
• umowy w formie aktu notarialnego
• wpisu do księgi wieczystej.
Podejmując decyzję o wyodrębnieniu mieszkania i ewentualnym przeznaczeniu go do sprzedaży zarząd spółdzielni, określa też wielkość udziału wyodrębnionego mieszkania we wspólnej nieruchomości.
Przejęcie mieszkania spółdzielczego na własność jest niezbędne wtedy, gdy wszyscy lokatorzy jednego budynku chcą odłączyć się od spółdzielni i utworzyć wspólnotę. W takim przypadku nie wystarczy zamiana lokatorskiego prawa do mieszkania na własnościowe.


Lepiej poczekać na nowe przepisy

Na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze prawo własnościowe został już niewiele ponad miesiąc. Po wejściu w życie nowej ustawy w wielu przypadkach takiej możliwości już nie będzie. Jednak chyba nie warto spieszyć się, aby zdążyć z przekształceniem tego prawa przed zmianą przepisów. Wykupienie mieszkania na własnościowe przed 31 lipca oznacza bowiem konieczność zapłacenia jednorazowo wysokiej kwoty, stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową tego mieszkania, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. A jakie zyski dałoby ci takie przekształcenie?


Tylko dwa.

• Po pierwsze, niepotrzebna jest wizyta u notariusza – wystarczy umowa ze spółdzielnią mieszkaniową.
• Po drugie – posiadacz własnościowego prawa do mieszkania, w przeciwieństwie do właściciela mieszkania, korzysta z przywilejów ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to, że w przypadku eksmisji (np. spowodowanej niepłaceniem czynszu) może liczyć na przydzielenie mu lokalu socjalnego, natomiast właściciela eksmituje się zwykle do pomieszczenia tymczasowego.
Biorąc pod uwagę ogromną różnicę w kosztach wykupu przed i po 31 lipca, wykupienie właśnie teraz mieszkania lokatorskiego jest nieopłacalne.


Wkrótce tylko własność

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w większości przypadków nie będzie już można dokonać przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze. Ustawa ta częściowo likwiduje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Częściowo, bo zachowają to prawo ci, którzy już wcześniej je otrzymali. Ponadto jeszcze do 2010 roku będą mogli przekształcić lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe mieszkańcy budynków spółdzielczych stojących na działkach o niejasnym statusie prawnym.
Mieszkania znajdujące się w budynkach na takich działkach można będzie – zgodnie z poprawką zgłoszoną przez Senat i zatwierdzoną przez Sejm – przekształcać na własnościowe, na bardzo korzystnych zasadach. Wystarczy bowiem jedynie wpłacić przypadającą na dane mieszkanie nominalną kwotę umorzonego kredytu, który spółdzielnia uzyskała z budżetu państwa.
Senat wprowadził do znowelizowanej ustawy poprawkę, w myśl której spółdzielnie będą mogły nabywać przez zasiedzenie działki należące do gminy, Skarbu Państwa, albo osoby nieznanej. Spółdzielnia będzie mogła wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, jeżeli posiadała go 5 grudnia 1990 roku, a wcześniej wybudowała na nim chociaż jeden budynek. Po przejęciu przez spółdzielnię takiej działki, mieszkańcy stojącego na niej domu mogliby wykupić swoje lokale na pełną własność.
Jeżeli po wejściu w życie nowej ustawy wystąpisz do spółdzielni o wykupienie na własność mieszkania w budynku stojącym na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności ani użytkowania wieczystego, wtedy zarząd spółdzielni będzie musiał w ciągu trzech miesięcy od złożenia przez ciebie tego wniosku wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia gruntu.
Mieszkania w budynkach o uregulowanym statusie prawnym będzie można wykupić po 31 lipca tylko na własność. Nie będzie już możliwe przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania w takim budynku na własnościowe. Jeżeli po zmianie ustawy złożysz wniosek o przeniesienie własności lokalu, to spółdzielnia będzie musiała w ciągu co najwyżej trzech miesięcy zawrzeć z tobą umowę.
Szanse na uwłaszczenie na korzystnych warunkach mają tylko ci posiadacze lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielczego, którzy zostaną właścicielami tych mieszkań w czasie obowiązywania ustawy. Jeżeli nawet Trybunał Konstytucyjny uchyliłby ją, ale po upływie trzech miesięcy od wejścia w życie, wtedy wiele osób zdążyłoby jeszcze „załapać się” na uwłaszczenie za grosze.


Już wykupiłeś? Nie zapłacisz za remonty

Nowelizacja ustawy stanowi, że osoby, które po 23 kwietnia 2001 roku (a więc po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) przekształciły spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe, za co musiały płacić, i to sporo, mogą być zwolnione od wpłat na fundusz remontowy spółdzielni.
Okres tego zwolnienia będzie zależny od wysokości wpłaconej kwoty i może trwać nawet wiele lat. Decyzję, czy spółdzielnię będzie stać na takie rozwiązanie, podejmie walne zgromadzenie członków spółdzielni.
Wprowadzając możliwość zwolnienia z opłat osób, które wykupiły mieszkania za wysokie kwoty, parlament zareagował na zarzut, że projekt nowej ustawy nierówno traktuje spółdzielców. Stawia w uprzywilejowanej sytuacji osoby, które do tej pory nie wykupiły mieszkań, umożliwiając im wykupienie ich teraz nawet za nominalną wartość umorzonego kredytu, czyli co najwyżej za kilkaset złotych. Jednocześnie krzywdzi tych, którzy za wykupienie mieszkania musieli zapłacić dużo, zwykle po kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Wprowadzona poprawka jest jednak krytykowana przez część spółdzielców.
– Członek spółdzielni, który przekształcił swoje mieszkanie za 20 tys. złotych, teraz będzie przez około 15 lat zwolniony z wpłat na fundusz remontowy. Z tego wynika, że ci, którzy dostaną mieszkanie za grosze będą później musieli ponieść cały ciężar wpłat na remonty, na przykład w potrójnej wysokości – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.
– Ustawa może spowodować drastyczne ograniczenie funduszu remontowego, a więc wstrzymanie prac remontowych i modernizacyjnych w wielu spółdzielniach – dodaje Wiesław Cyzowski, prezes SM im. Władysława Jagiełły w Łodzi.
Ustawa przewiduje, że odrębnie będą rozliczane koszty poszczególnych budynków należących do spółdzielni. Ma to być krok w kierunku przekształcania spółdzielni we wspólnoty mieszkaniowe.
W praktyce jednak przepis ten sprawi, że mieszkańcy budynków, które nie zostały jeszcze wyremontowane, mogą nie doczekać się niezbędnych remontów, chociaż wcześniej współfinansowali remonty innych domów w tej samej spółdzielni. Zakładano bowiem, że wszystkie domy będą remontowane po kolei za pieniądze ze wspólnego funduszu remontowego. Teraz spółdzielnia nie będzie mogła wykorzystać wpłat osób z odnowionych domów na remonty innych.


Inne ułatwienia dla wykupujących

Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza następujące ułatwienia dla osób, wykupujących spółdzielcze mieszkania na własność:
• Z osobami, które do 31 maja 2007 złożyły wniosek o przeniesienie na nie prawa własności lokalu (czyli o wykupienie mieszkania) spółdzielnie mają obowiązek zawrzeć umowy przeniesienia własności do 31 sierpnia 2007 roku, jeśli tylko nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Oczywiście będą to umowy zawarte w oparciu o nowe przepisy; za wykupienie mieszkania trzeba będzie zapłacić znacznie mniej niż obecnie.
• Na równie korzystnych zasadach jak lokatorskie prawo do mieszkania można będzie przekształcić na pełną własność spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania.
• Członkowie spółdzielni, którym po 1961 roku odebrano własność mieszkania i przekształcono ją w spółdzielcze prawo do lokalu będą mogli z powrotem odzyskać to prawo bez spłacania jakichkolwiek długów spółdzielni. To samo dotyczy następców prawnych dawnych właścicieli tych mieszkań.
• Najemcy mieszkań przejętych przez spółdzielnie od zakładów pracy będą mogli wykupić te mieszkania na własność po kosztach ich nabycia przez spółdzielnie mieszkaniowe.
• Osoby zainteresowane wykupieniem mieszkania na własność muszą być powiadomione na piśmie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem o terminie wyłożenia do wglądu projektu uchwały zarządu spółdzielni dotyczącej wyodrębnienia z nieruchomości lokali, które mogą być wykupione przez lokatorów.
• Wysoka grzywna, a nawet ograniczenie wolności spotka tych prezesów i członków zarządów spółdzielni, którzy będą opóźniać zawieranie umów o wykup mieszkania lokatorskiego na własność.
• Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności przy zawieraniu umowy, zostanie zmniejszone z 1/3 do 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie, od 1 stycznia 2007 roku, wynosi ono 936 zł; 1/4 tej kwoty to 234 zł).
• Osobom spłacającym raty za wykupienie na własność mieszkania, do którego wcześniej miały spółdzielcze prawo lokatorskie, z chwilą wejścia w życie nowej ustawy, raty pozostałe jeszcze do spłacenia zostaną umorzone z mocy prawa, a więc nie trzeba będzie składać żadnego wniosku o umorzenie.
UWAGA! Umorzenie nie nastąpi wtedy, gdy dotychczas wpłacone kwoty nie pokrywają całkowitych kosztów budowy mieszkania.


Zapamiętaj

• Od 31 lipca lokatorskie mieszkanie spółdzielcze będziesz mógł wykupić na własność za kilkadziesiąt lub najwyżej kilkaset złotych.
• Jeśli twoje mieszkanie znajduje się w budynku o uregulowanej sytuacji prawnej, spółdzielnia umożliwi ci wykupienie go nas własność w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku.
• Jeżeli już wykupiłeś mieszkanie od spółdzielni za wysoką kwotę, możesz zostać zwolniony z opłaty na fundusz remontowy.


Uwłaszczenie - krok po kroku

1) Napisz wniosek do spółdzielni mieszkaniowej według zamieszczonego obok wzoru.
2) Złóż wniosek w spółdzielni. Poproś o pokwitowanie odbioru, z datą, na kopii.
3) Poczekaj na odpowiedź spółdzielni. Musisz ją otrzymać w ciągu trzech miesięcy. Jeśli będzie pozytywna, spółdzielnia poda w niej cenę, jaką musisz zapłacić za wykupienie mieszkania.
4) Przelej podaną kwotę na konto spółdzielni, albo wpłać ją w kasie w siedzibie spółdzielni.
5) Umów się z przedstawicielem spółdzielni na wizytę u notariusza w celu podpisania umowy (zapłacisz 234 zł).
6) W wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego złóż wniosek o wpisanie cię do księgi wieczystej jako właściciela wykupionego od spółdzielni mieszkania (wydatek – 200 zł).
7) Sąd przyśle ci listem poleconym powiadomienie, że zostałeś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel mieszkania.

Wzór wniosku do spółdzielni

Jan Nowak, zam. Gdynia, ul. Piłsudskiego 10 m. 13

Do
Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych
Gdynia, ul. Lipowa 14

Proszę o przekształcenie mojego lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego znajdującego się w Gdyni przy ul. Piłsudskiego 10. m.13 na odrębną własność tego lokalu, na podstawie art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jan Nowak
Gdynia, 25 czerwca 2007 r.


Ważne kontakty:

• Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców, ul. Powstańców Wielkopolskich16, pok. 215, 62-510 Konin, tel. 603 84-50-87 tel./fax 0-63 245-64-90,
e-mail: [email protected], Internet: www.kzlis.konin.lm.pl
• Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP
ul. Jasna 1, 00-013 Warszawa
tel. 022 827-69-31, Internet: www.zrsmrp.com.pl


Jutro

W wielu miastach na zniżki mogą liczyć także lokatorzy mieszkań komunalnych. Dowiesz się, według jakich zasad i na jakich warunkach można wykupić mieszkanie komunalne w największych miastach Polski.


W środę

Co z wykupem mieszkań zakładowych? Możesz zapłacić bez porównania mniej niż za mieszkanie sprzedawane na wolnym rynku.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na pomorskie.naszemiasto.pl Nasze Miasto